前几天的时候，可能大家都看到了这样的市场数据：

上海9月份二手房成交陷入低迷，环比8月成交套数几乎腰斩，对比今年的成交高峰1月份更是下降了73%，数据不会骗人，最近的二手房成交是真的前所未有的惨淡。

但是，可能很多人都是知其然，但不知其所以然，其实，追溯其原因，可以大概概括三个点：

1、新房限价，多个区域、板块一二手倒挂，购置新房情绪上涨，好地段的优质二手房只是低积分的备选项；

2、二手房核验威力巨大，让卖方不敢卖房，买房不敢入手；

3、“三价就低”成为了限制高杠杆的利器，首付款的提高直接拉高了买房成本，很多人从预算刚刚好直接变为差了一大截，买房计划不定期搁置。

4、“房住不炒”依然是市场主基调，炒房投机的操作已经明显走不通了。

1上海9月成交惨淡

首先，老样子，我们先分析数据：

在9月份的二手房成交市场上，有三类数据我们最应该关注：全上海成交均价、成交套数、各个环线成交均价。

上海1-9月成交均价

我们把数据分为两段：

第一段：1-7月，彼时还没有二手房核验价，定价、成交价基本遵循市场反应；

第二段：8、9月，在经历7月19日正式开始实行二手核验价之后，全上海中介平台挂牌二手房大幅下架，线上展示的都是已经经过核验/降价后的价格，核验后第一个月价格下跌非常明显，9月略有回温。

上海1-9月成交套数

2月是传统的春节，因此整个二手房成交放缓，相比一月份下跌了不少，但在7月份核验价政策公布后，成交量开始直线下滑，至上个月（也就是9月底）已经跌至1.18万套，成为了全年最低。

这个成交量曾经出现在2019年2月（春节）和2020年1-2月的疫情期间，还有一次，就是这个9月，罕见的跌至1.18万套。

当然，这一定不是最终结果，就在前几天，上海第五批入市新房集中官宣57个项目、15206套房源即将连续认购开盘，豪宅、刚需、高层、洋房、别墅均增加了供应，供应内卷，用户需求北稀释、挤压，二手房市场很难有转圜的余地。

上海1-9月各环线成交均价

这里还有一个很重要的数据，就是环线成交价格，从上表中就可以看得出来，其实很多人提到的价格越高议价与降价的可能性就越大是个悖论。

价格最为坚挺的是内中环和中外环之间；

受市场情况影响最大的是内环内；

外环和郊环价格变动同样很大，在市场下行的时候一定是跌的比较快的。

2、前滩二手房9月份0成交

以典型的前滩为例：

核验价出来后，链家一夜之间下架了前滩所有房源。

而后，有一个项目通过了核验价，而且他的价格高达20万/㎡—中粮前滩海景壹号，就在这样一个非市中心、非内环甚至还未完成开发的区域，真金白银，赫然在目的20万+的单价真实存在，而且经过了多方核实。

再看看中粮前滩海景壹号这个盘本身，项目开盘的437套房源在当年就创下了3127组认购数、88亿认购金的历史记录！

但是经历了7月份，进入8月份之后，成交就已经明显减少，甚至在中介朋友圈中还出现了降价销售，但是成交依然是不理想。

直到现在，前滩挂牌的二手房房源依旧没有达到核验价之前的数量。

而十月初，大多前滩二手房中介均在反馈，9月份以来，前滩板块的二手房，一套都没有成交。

当然，前滩二手成交的停止也有房源数减少的原因，另外，“三价就低”也让很多人首付预算陡增，第五批甚至第六批新房的即将入市也让购房者有了更多的观望与思考。

3、一二手房价磨平，过程惨烈

最后，我们来说结论：

随着新房供应的增加，二手市场开始冷却，这也间接导致了一二手倒挂价差的缩小，甚至我们可以预料，在未来的8-10个月之后，上海一二手房价磨平，当然，这个过程是极其惨烈的。

就环线位置来说，买房环线地段依旧是最重要的因素，能买内环就不要中环，能中环就不要外环。

越靠近外环，成交价格变动越来越大，如果说能有一个预测，那就是短期内二手房的议价空间也越来越大，如果一定要在现下的市场买一套二手房，一定要做好同小区、同区域的市场调查和溢价分析，如果是卖二手房，当然是不建议卖的。

不过不管怎么样来说，“房住不炒”依然是主基调，理性购买新房依然是市场上性价比较高的选择，如果积分足够，看新房吧