这是一篇价值百万的文章，请大家一定一定要仔细看完。

最近，“核验价”、“指导价”、“评估价”满天飞，魔都买房人快被一堆一堆的数字搞晕了。

在这背后，是8月6日上海执行银行贷款“三价孰低”政策，网签价、银行评估价、涉税评估价就此冲上热搜。

而大多数人都不知道的是，一套房其实远不止上面这3个价格。

经过我们仔细梳理，一套上海的房子，目前拥有7个价格。

上海楼市的“七价马车”时代，就此来临。

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一套上海的房子，哪来的7个价格呢？

首先，是这套房子的真实售价：也就是卖家到手价，是买家真金白银的付出，基本代表市场实际行情。

第二，房源核验价：就是7月19日执行，传的沸沸扬扬的二手房挂牌指导价。

低于这个价格，才能在外网展示，但由于核验价不影响交易或者贷款，这个价格目前的实际意义已经不大。

第三，挂牌价：也就是低于房源核验价的挂牌房源售价，但由于大量房源目前都不能对外挂牌，所以这个价格也是名存实亡。

接着，就是决定银行按揭贷款额度的三个价格：

第一，网签价：也就是交易中心的网签合同价，主要用来缴税，以及判断房屋是否为普通住宅。

为了省税，该价格通常小于或等于真实售价。

第二，银行评估价：银行及第三方评估公司对于房产的价值评估，也是今年8月6日之前用来放贷的参考，基本上是市场价的8-10折。

第三，涉税评估价：是这次影响贷款的重点，该价格由上海市房屋状况信息中心给出，是相关部门认为这套房应该以多少钱缴税的一个标准。

但是，这个价格不仅不公布，而且只有在需要贷款时，由银行进件向交易中心查询得到，怎么打探都没用。

买卖双方以及中介、银行完全就是在“拆盲盒”。

另外，还有第7个隐藏着的价格——最低核税价：

8月6日以前，对于全款客户，做低到令人发指的程度时（比如市场价的6折以下）才会触发。

交易中心会要求房屋必须以最低核税价来进行缴税，否则就涉嫌偷税漏税。

当然，这个规则在8月6日之后又变了，请看后文的解释。

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那么，我们就来聊聊，这个涉税评估价到底是什么水平呢？

举几个最近接触的案例：

案例1：真实成交650万，网签合同价513万，涉税评估价398万，相当于网签价7.8折、市场价的6.1折；

案例2：真实成交554万，网签合同价554万，涉税评估价343万，相当于网签价和市场价的6.2折。

由以上两个案例可以看出，不管网签什么价，涉税评估价基本是市场价的6折左右。

对于全款的人影响还好，网签价本来就是要做低省税的，涉税评估价无论高低，都不会影响贷款额度。

但是对于需要贷款的人来说，由于涉税评估价一般是“三价取低”中的最低值，因此实际能贷到的金额就会缩水。

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搞清楚涉税评估价以后，一套房子的真实售价，以及银行如何评估贷款额度的全景图就出现了：

由于涉税评估价<银行评估价<网签价，因此一套房能贷多少，基本由最低的涉税评估价决定。

但在缴税的时候，又是倒过来了。

根据我们从交易中心得到的信息，8月6日开始，房子过户时所产生的契税、增值税、个税等，按照网签价、涉税评估价、最低核税价三者取高进行缴税。

也就是说，需要贷款的，网签价一般都比其他两者高，按照网签价来交税；

不需要贷款的，涉税评估价反正也不用查，那么一般能写多低写多低，就按最低核税价缴税。

不过，“三者取高”缴税的影响及其有限。

如果是全款，本来就按照最低核税价交，没有任何区别；

如果是贷款，网签价本来就会比涉税评估价高不少，因此也正常缴税。

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“三价取低”执行后，涉税评估价对收紧贷款额度的威力开始显现。

再给大家举个非常典型的贷款案例。

房子真实售价是554万，原来首套房在征信、流水过关的情况下，可以选择贷6.5成，也就是360万，那么首付就是194万。

而“三价取低”后，涉税评估价只有343万，这意味银行只能以343万为基准进行放贷。

那么最多只能放343*65%=220万，比之前的360万少了整整140万。

这140万，只能由购房者多付首付来解决。

如果取个平均，涉税评估价就是实际售价的7成，那么相当于可贷额度也打七折，这意味着：

首套房的首付会从35%上升至55%，相当于要多准备一半多的资金。

二套房的首付会从70%上升至79%，加上税费中介费等，基本接近全款。

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按揭利率的提升，三价取低的执行，涉税评估价的落地，是上海最近一段时间的调控“组合拳”。

这一套打下来，楼市炒作的热度大大降低，大家买房的杠杆也更稳健。

对于普通的买房人而言，这篇文章一定要认认真真多读几遍，把自己培养成楼市专家，如果还没有看明白的话，可以咨询咨询我们。

毕竟上海楼市不等人，看不懂的后知后觉后，可能会出现意料之外的情况。