首批公募REITs上市至今收益率颇丰，流动性改善，估值大幅抬升。首批9 只公募REITs 在上市后2021/06/21—2021/11/15 期间的平均收益率为17.56%，仅平安广河的累计收益率为-0.023%，其余8 只公募REITs 都获得了正收益，其中有一半REITs 产品的收益率超过了20%，回报最高的中航首钢(180801.SZ)累计收益率高达32.07%。首批公募REITs 大幅跑赢同期沪深300 指数-4.04%的收益率，为公募REITs 投资者带来了丰厚的超额收益。

　　近两月内第二批共4 只公募REITs 陆续进入发行审批流程，其中2 只REITs认购在即。 从2021 年10 月15 日至2021 年11 月15 日期间，共有4 只公募REITs产品向上交所以及深交所提交了注册申请，其中深交所和上交所各有一只REIT 产品已通过交易所审批，将在询价结束后上市交易，另外两只REITs 产品也已经进入上交所的审批状态。

　　此次认购在即的2 只公募REITs 将于本月26-29 日开展募集活动，有望提前结束募集。第二批已通过交易所审批的建信中关村REIT(180202.OF)与华夏越秀高速REIT(508099.OF)将在2021 年11 月26 日至2021 年11 月29 日的期间内集中进行认购缴款，参照首批公募REITs 募集发行时在首日即抢购一空的空前盛况，叠加首批公募REITs 至今的超额收益，本月亟待认购发行的2 只公募REITs产品也极有可能因超额而提前结束基金份额的募集。

　　本批2 只公募REITs 的项目资产估值高于询价区间，原始权益人让利，关注投资者掘金机会。根据基金询价公告与基金募集说明书中所述，建信中关村REIT 计划募集9 亿份，项目资产估值为约为每份3.41 元，高于其规定的每份2.851-3.350元的询价区间；华夏越秀高速REIT 计划募集3 亿份，项目资产估值为约为每份7.62 元，同样高于其规定的每份6.512-7.499 元的询价区间。经测算，若以询价区间的最低价发行，2 只公募REITs 的估值溢价分别为最低价的20%和17%，即使以最高价发行募集，项目资产估值的溢价仍可以达到最高价的2%，投资者掘金公募REITs 的获利空间可观。

　　风险提示：REITs 基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则调整等。

（文章来源：德邦证券）

(原标题：第二批公募REITS发售跟踪：询价启动 蓄势待发)