7 月单月销售同比去年5 月以来首度转负：前7 月销面及销额同比增速分别为21.5%及30.7%，相比2019 年同期分别增长14.5%及28.0%，升幅继续回落。单月销面同比去年5 月以来首度转负，降8.5%，与我们跟踪的重点城市高频数据表现一致。从绝对值来看，7 月销面创年内新低，但与历史同期相比仅次于2020 年水平，基本与2019 年水平相当。考虑到去年下半年基数较高及偏紧的政策基调，后续销售表现预计将继续转弱。分区域看， 前7 月东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别为24.1%/27.1%/14.3%/8.8%，升幅继续全面收窄，重点城市较多的东部区域回落速度依然较快。分业态来看，住宅/商业/办公楼前7 月销面同比分别为22.7%/3.8%/6.3%。

　　拿地略有回暖，开竣工维持分化，地产投资增速继续放缓：土地市场方面，前7 月土地购置面积及成交价款同比分别降9.3%及4.8%，降幅均有收窄，相比19 年降10.0%及升6.8%。单月土地购置面积表现继续回暖，同比转正，从绝对量来看与近5 年同期相比表现处于中等水平，连续两月不再是历史同期最低水平。随着第一轮集中供地全部推出，近两月土地市场表现有所回暖。开竣工方面，前7 月新开工及竣工面积同比分别降0.9%及升25.7%，开工同比表现年内首度转负，而竣工与上月持平，相比2019年同期，两者分别降5.4%及升11.9%。单月来看，开工及竣工同比分别降21.5%及升25.7%，开工降幅快速扩大，竣工升幅虽有回落但依然保持较大增长，从绝对量来看，与过去10 年同期相比开竣工量均处于中游水平。我们多次提到预计21 年竣工回暖，考虑到去年下半年基数并不高，全年竣工大概率将超出我们年初的判断。前7 月地产投资累计增12.7%，升幅收窄2.3pct，相比19 年同期升16.5%，升幅同样继续回落，单月同比升1.4%，升幅继续回落。分区域看，前7 月东部、中部、西部及东北部投资增速分别为11.5%/20.0%/10.0%/8.1%，升幅继续全面收窄。

　　到位资金单月同比转负，定金预收款、个人按揭快速转弱：前7 月房企到位资金升18.2%，升幅收窄5.3pct，相比2019 年同期升19.2%，升幅同样回落。按来源看，定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭升幅分别为38.3%/10.9%/-4.5%/17.0%，除自筹资金表现相对平稳外其余来源均快速转弱，相比19 年同期升幅为33.6%/14.5%/0.2%/24.7%，单月到位资金同比自2020 年5 月以来首度转负，其中比重领先的定金预收款同比迅速转负，与销售表现一致，个人按揭降幅扩大，国内贷款维持低位，银行端表现持续转弱与房贷集中度管理、按揭收紧等政策相一致。

　　维持“强于大市”评级：在偏紧的政策背景下，7 月基本面数据除拿地及竣工外，销售、开工、资金面均快速转弱，地产投资增速继续放缓。其中销面及到位资金单月同比自去年5 月以来首度转负，开工降幅迅速扩大，资金面具体来看定金预收款及按揭贷款明显下降。考虑到下半年基数抬升，销售增速有进一步下降的压力。在此背景下，政策面边际收紧的紧迫性预计将有所趋缓。考虑到1)第二轮土拍不排除优化竞拍规则的可能，土拍毛利率改善值得期待，2)政策面边际收紧的紧迫性预计将有所趋缓，3)板块估值维持历史低位，我们推荐两条主线1)财务相对稳健、运营能力领先的低估优质房企，万科及保利，2)快速发展的物业相关公司碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活(未覆盖)、招商积余(未覆盖)等，对优质个股可适当积极一些。

　　风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期

（文章来源：长城证券）